入住率上不去，很多门店的第一反应是降价。但空房不是一种空房，三种类型的根因完全不同，打法也完全相反——对错误的类型用降价，等于往渠道交学费。
先算一笔底线账
一个常被忽略的算术：房价降 10%，入住率需要相对提升约 11% 才能打平。
有个算例很典型：一家 80 间房的中端酒店，房价 200 元、入住率 60%，一年客房收入约 350.4 万元；把房价降到 180 元换来 65% 入住率，多卖出 1460 个间夜，客房收入却只有 341.6 万元——反而少了 8.8 万元。
三类空房，三种判断
结构性空房
连续三个月周末周中都空、旺季也空，降价促销几乎没反应。
周期性空房
周末满房周中空一半，或旺季一房难求、淡季天天两位数出租率。
竞争性空房
产品、价格、服务都没变，入住率半年内掉 10 个百分点以上，同期周边新开了两家以上同档次酒店。
最关键的一步
先分清属于哪一类，再决定动作。这一步做错，后面所有努力都是负的。
各自该怎么打
1
结构性：改房型或换品类
商务区做度假产品、景区旁做纯商务房型，客群根本不在门口。常见解法是把标准双床房改成亲子房、影音房，或引入长住包月客源。见效周期 6–12 个月，改之前先算回本：单房改造投入 ÷（房价差 × 预计增量间夜），压不进 12 个月就别动。
2
周期性：分档定价
这是三类里最容易见效的。把全年日历切成旺季、平季、淡季三档，每档再分周中与周末，共六档基础价，再叠加提前预订窗口与连住优惠。1–2 个月就能看到变化。
3
竞争性：先算供需比，别跟着降
把周边同档次酒店的可售房量加起来，除以区域日均需求间夜量。供需比过了 1.2，价格战会持续一整年——靠降价抢客是最贵的打法。
三类空房的共同误区
- 不管什么类型先降价
- 降价后再看效果，亏了也不知道亏在哪
- 结构性空房改房型后又忘了重新定价
正确的顺序
- 先用判断信号定位类型
- 结构性走长期改造并算回本
- 周期性先做分档，两周就能看出方向
记住这两组数
结构性：信号是旺淡季都空、降价无效；动作是改房型、换品类、转长住；见效 6–12 个月。
周期性：信号是周中空、淡季空；动作是六档定价加提前预订与连住；1–2 个月见效。
3 类
空房类型
10%→11%
降价与入住率的打平关系
6 档
周期性定价基础档位
1.2
供需比红线