一家 100 间房的酒店，早上看报表：出租率 78%。
听起来还行。但如果当天有 8 间维修房、6 间锁房，真实可售只有 86 间，这 78 间已经卖掉了 91%。这个数字和 78% 是两个完全不同的经营状态。
11 月批次在 APP 首页营业数据区与房态（多酒店总览、房型类别、门店卡片列表、单酒店）的数据行里，新增了「今日不可售房数」字段，统计口径统一为锁房数 + 维修房数（按房间去重）。
为什么是「去重」
去重这个细节很重要。一间房可能既被标了维修、又被锁了（比如维修期间禁止预订）。如果简单相加，这间房会被算两次，不可售房数虚高，可售房数虚低。
按房间去重之后，这个数才是真实的「今天不能卖的房间有几间」。
三个数放在一起才看得懂
| 数 | 含义 | 100 间房的例子 |
|---|---|---|
| 总房数 | 物理房间数 | 100 |
| 不可售房数 | 锁房 + 维修房（去重） | 14 |
| 可售房数 | 总房数 − 不可售房数 | 86 |
| 已售间数 | 当天在住 + 预抵 | 78 |
| 真实出租率 | 已售 ÷ 可售 | 91% |
最后一行才是「今天还能不能接单」的答案。78% 看着有余量，91% 已经接近满房。
不可售房数偏高的四个原因
原因一：维修积压
小问题拖着不修，维修房越攒越多。这是最常见的原因，也是最容易解决的。
原因二：锁房没解
为了控制超售或者留给某个团队，把房锁了，事后忘了解。一间房白白空一天。
原因三：长住或自用
员工宿舍、办公室、长包房。这些在系统里应该从可售房数里剔除，而不是每天算成维修。
原因四：房型结构性失衡
总房数不少，但某个房型全在维修。这时候可售房数看着够，实际能卖的房型不够。
第二个原因最冤。锁房是最容易被忘的操作——加锁的时候记得，解锁的时候不记得。
建议做法：所有锁房都设一个到期日（哪怕设成当天），到期自动解。这样最坏情况也就是多锁一天。
每天该在什么时点看这个数
| 时点 | 看什么 | 动作 |
|---|---|---|
| 07:30 | 不可售房数是否超过总房数 5% | 超过就查，是维修积压还是锁房没解 |
| 12:00 | 可售房数与预抵是否匹配 | 可售不够就压渠道库存或调价 |
| 18:00 | 真实出租率 | 判断今晚要不要放特价 |
| 23:00 | 还有几间没卖 | 夜审前决定是否做当日房 |
第一行的 5% 是一个经验阈值。超过 5% 就说明房间管理有问题——要么维修跟不上，要么锁房管理混乱。
多店场景下的用法
这个字段在多酒店总览里也有，意义更大。
横向对比
五家店的不可售房数占比，一眼能看出哪家店的房间管理最差。
只看单店
单店 4% 看着不高，但如果五家店平均是 1.5%，那这家就有问题。
连锁管理最需要的是「可比性」。不可售房数占比就是这样一个指标——它不受房量影响，可以直接横向比。
和「可售房数」的口径要对齐
一个容易出错的地方：不同报表里的「可售房数」口径可能不同。有的把维修房算进去（物理可售），有的不算（实际可售），有的把自用房也不排除。
看数之前先确认口径。**同一张日报里出现两个可售房数，是最容易让人不信任报表的事**。
一个具体的改善动作
如果门店的不可售房数长期在 5% 以上，按这个顺序处理：
1. 先解掉所有过期的锁房（通常能立刻降 1–2 个点） 2. 把长住、自用、办公从可售房里彻底剔除（这是口径问题，不是管理问题） 3. 建立维修房的日报机制：每天早会过一遍维修房清单，超过 3 天未修的单独说明 4. 把维修房占比纳入工程部考核
第 3 步最关键。维修房的问题从来不是修不好，是没人催。一旦每天被念一遍，修的速度会明显变快。
最后一句
出租率是结果，不可售房数是前提。
先知道有多少房能卖，再谈卖得好不好。这个顺序反了，所有的经营判断都会偏。